最近调控政策频繁出台，体现了这一轮各地政府让房地产回归平稳的努力和决心！

不仅仅北京一个城市，全国包括福州、成都、嘉兴、句容、东莞、阜阳、沧州、广州、厦门、涿州市、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、中山、佛山、长沙、保定、郑州、南京、青岛、三亚、南昌、杭州。

全国在3月份已经有超过30个城市发布了楼市调控政策。其中包括北京、厦门、杭州等城市发布了多次升级调控政策。

历史总是惊人的相似，调控其实不仅仅对于购房者是好事，对于大部分房地产项目或者开发商来说其实也是好事。

大涨不是市场的正常状态。是对投资需求的抑制，是避免市场价格继续恐慌上涨，毕竟相对稳定的房价及购房环境，更有助于帮助真正有购房需求的购房者从容购房。

而每次调控你会发现，对于开发商来说是风险也是机遇，只要控制好资金链，好的房企恰恰可以获得弯道超车的机遇。

房企的核心竞争力其实除了融资能力就是拿地能力，分析过去10年房地产市场，实现企业发展的核心秘笈很简单，那就是融到便宜的钱，拿对好地，在拿对地的基础上盖好房。

今天从最近北京、上海、广州这几天的土地市场看，拿到地+拿对地的企业依然非常有发展前景！那么正确的拿地姿势是什么？

—1：城市选择—

房地产市场在分化，但原则依然没有变，也就是有人口需求，有产业支撑的城市占据了更多的资源。

中国未来房地产市场有价值的其实只有20个一二线核心城市及这些城市圈。

所以在中国最热门最有价值的房地产市场必然是优先选择这进入1万亿俱乐部的城市。

最热点的城市当然还是四个一线城市，房地产发展任何情况下，立足一线城市就代表获得了发展的空间和纵深！

所有从城市选择看，房企在一线城市拿地风险最小。

—2：选择稀缺物业—

从过去历史看，一二线城市土地资源肯定是趋势性的减少，这种情况下，住宅土地资源肯定是高价值的。但在一线城市拿到地的难度则越来越大！特别是住宅用地：

在过去的15个月时间里，4个一线城市合计总成交土地为466宗，而其中住宅用地只有168宗，规划建筑面积为1906万平米，剔除其中大约60%左右的配建，因为地方政府的重磅楼市调控，住宅配套的保障房等比例逐年升高。

这种情况下事实上，商品房住宅只有700多万平米。这个数据证明了一线城市住宅土地的价值。而实际4个一线城市的总商品房住宅签约量则远远超过这个数据。其中仅广州一个城市在2016年一手住宅网签共127719套,网签面积1400.7万平方米。

也就是说，最近15个月的4个一线城市商品房住宅土地供应量只够广州6个月的消耗量。

—3：拿地的正确逻辑—

选择对了城市，那么回头看在2017年已经过去的一季度做的最坚决的企业有那些？

数据很清晰，在过去的3个月中，一线城市投入重金的主要有碧桂园、保利、龙湖等企业。而其中拿地最多的碧桂园在一线城市获得了5宗地块，合计规划面积达到了96万平米，楼面价只有15686元每平米。

在一线城市中恰恰占到了拿地最多，平均地价最便宜多项第一。

那么分析碧桂园的拿地逻辑其实可以从3月29日，碧桂园在广东的土地市场动作看到这家企业能够在过去几年快速发展的逻辑：

2012-2016年，碧桂园合同销售金额从492亿增长至3088亿，复合增长率高达58.28%，成为国内TOP10地产企业中增速最突出的企业之一，成功演绎了“大象起舞”的企业神话。

2016年碧桂园的3088亿合同销售中，位于一二线城市的占比为47%，位于三四线城市但目标市场为一二线城市的占比为59%。而2017年，碧桂园预计可售货值为6163亿，其中有约57%的目标市场为一二线城市，其余43%约2635亿的目标市场为三四线城市。

1：批发与零售

增城区永宁街岗丰村、长岗村共出让3块宅地，分别为83101230A17005号地块、83101230A17006号地块、83101230A17007号地块，最终均由碧桂园拿下，三块地分别为15.42亿、43.1亿、53.5亿。

3宗地的总地块规划面积达到了74.7万平米，也就是说大约等于过去一年多来，全国4个一线城市合计出让的住宅用地面积的10%。

这种情况下，自然这种巨无霸的项目价值也就非常高了。

多家企业参与竞争，虽然最后碧桂园全部拿下，但也体现了市场大部分主流房企对地块的认可。

这种级别的地块，对于一线城市2016年来成交的168宗住宅用地来说，可以说是绝无仅有的巨无霸地批发地块：

2016年来全国一线城市合计成交的168宗住宅用地，合计总规划建筑面积为1906万平米。单宗地块平均面积为11.3万平米。也就是说碧桂园在广州的一次拿地相当于市场平均的7宗地体量。

所以这种批发式拿地，凸显了土地的体量价值。

2：卖房与造城

对于全国目前大部分房地产项目来说，10-20万的体量已经是常态，这种情况下，开发商能做的更多是卖房，因为按照政策的销售节奏3年左右基本就已经清盘。而对于碧桂园在广东增城这种体量的项目，其实已经可以说企业造城。

经济发展基础好：增城区去年招商引资962亿元

富士康第10.5代显示器全生态产业园区、华电燃气冷热电三联供项目、普莱德电池、信联智通、东鹏饮料、广英科技园、小鸣共享单车总部、宏大矿业总部、智能车锁等项目相继落户增城区。全区引进优质项目90个，投资总额962亿元，预计年产值约1610亿元，年创税约79亿元。其中，产值（营收）10亿元以上的项目18个。

地块周围的交通配套更是已经非常完善：

附近将有个地铁新塘站，汇集了广深铁路、广汕铁路、穗莞深城际、

地铁13号线与16号线等五条轨道交通，提供公交、出租车、社会车辆等。

不远处将有一个广州东部交通枢纽，将建成集购物中心，交通中心等城市综合体

这是国内真正TOD。

增城地块临近碧桂园凤凰城，更是可以享受到凤凰城已经完善的配套资源：项目小区商业发展成熟，生活、商业配套较好，大型商超、肉菜市场等均有。

在开发过程中，凤凰城一直贯彻保护性开发的原则，力求在不改变原有自然生态的情况下对现有资源进行美化和运用，营造出一种建筑与自然合二为一、富有自然情趣和亲和力的生活氛围。在开发自然环境的同时，凤凰城坚持“配套先行，一次成型”的理念，在社区成长硬件的设计上做出大量创造性的实践，开创出具备竞争力的“城市级配套”模式。

而凤凰城的这些配套未来恰恰都属于增城地块的附加值！

正是这种敏锐的拿地判断力，让碧桂园在2016年行业第一批进入3000亿年销售额，作为前三甲，在2017年龙头表现依然强劲。

当下楼市虽然在调控期，对于碧桂园这样竞争行业龙头的千亿级别龙头房企来说，这几宗地虽然拿的非常好，也不会影响全局。

但对于一个区域公司来说，如果拿到这样合适价格合适体量的优质土地，对于房企来说就相当于打游戏有了外挂。

特别是如果能够拿到广州增城这种可以让房地产业内人士流口水、一展操盘城市抱负的大体量地块更是难得。

合适的价格+完善的配套+即将腾飞的区域+巨无霸的体量，这种地块难得！

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